Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Když se dílo podaří

17. 02. 2017 12:00:00
Dnes se trochu odkloním od svého běžného „společenského“ tématu a ohlédnu se za jedním opravdu vydařeným obchodem.

Původně jsem si myslel, že rozeberu zase jedno ze svých „s čím jsem se setkal“ témat. Nakonec jsem ale včerejší odpoledne trávil počítáním jedné investice pro mého klienta a výsledek mě tak nadchl, že jsem se rozhodl o to podělit i se svými čtenáři.

Když za mnou v roce 2007 přišel jeden klient a radil se se mnou o koupi bytů v Brně, neměl jsem ani moc tušení, že dojde k tak závratným změnám na trhu s nemovitostmi v letech 2009–2014. Pravda, teprve jsem začínal, takže mé zkušenosti ještě nebyly tam, kde jsou dnes. Když se dnes ohlédnu, přemýšlím, jestli bych klientovi poradil něco jinak. Zřejmě ale ne, protože se mu celá, téměř desetiletá, investice velmi vydařila.

No, ale abych jen nevařil z vody. Ukážu vám, jak jsem si to spočítal (pozn. pokud by vás to zajímalo, použil jsem klasický ROI a CAGR vzoreček na výpočet). S klientem jsem se dohodl na investici do jednoho projektu v Brně. Ten si zde koupil 10 bytů za celkovou cenu 13 893 600 Kč, přičemž z vlastních zdrojů investoval 10 % a na zbylých 90 % si vzal úvěr. Při tehdejších úrokových sazbách to ale nebyla žádná výhra – sazbu měl něco okolo 5,5 %. Řekl bych, že to byl asi ten nejslabší dílek celé skládačky. Vysoké splátky úvěru nás s klientem dovedly k závěru, že by bylo dobré nějaké byty prodat a snížit si tak zátěž, což jsme také v roce 2011 při změně fixace udělali. Toto rozhodnutí se nakonec prokázalo jako významné, protože pomohlo vyrovnat nájmy s hypoteční splátkou.

No a letos jsme s klientem využili poměrně silné „dravosti“ realitního trhu a prodali zbytek bytů. Celkem se nám podařilo vytěžit z prodeje všech bytů cca 16 500 000 Kč.

Aby byl ale propočet přesný, musel jsem si spočítat, kolik také zaplatil na hypotečních splátkách. Za 9 let klient zaplatil zhruba 5 500 000 Kč. Jeho nájmy za celou dobu dělaly cca 5 350 000 Kč, což na 90 % úvěr není špatný výsledek. Všeho všudy mi hrubá roční návratnost investice vyšla okolo 12,69 %. Když jsem poté odečetl všechny výdaje spojené s transakcemi, daně, jistinu, která se ještě musela bance doplatit, náklady spojené s pronájmem, údržbou bytů, koupí nábytků do bytů, příspěvkem do fondu oprav, správou budovy a bytů, tak se mi v konečném čísle ukázalo hezkých 7,32 % jako čistá průměrná roční návratnost. To také není k zahození na investici do nemovitostí, že? Zejména když uvážím ty neproduktivní roky 2009–2014, kdy měly ceny nemovitostí tendenci spíše klesat nebo přinejlepším stagnovat.

Hlavní je, že je klient spokojený a umožní mu to si doma rozjet jeho vysněné podnikání. Ten pocit, když vidíte svou dobrou práci a jeho uspokojení je k nezaplacení.

Tak jeden klient hotový a šup se podívat zas po dalším výhodném projektu.

Autor: Pavel Pařízek | pátek 17.2.2017 12:00 | karma článku: 12.33 | přečteno: 364x


Další články blogera

Pavel Pařízek

Hořkosladká realitní bublina

Znáte takovou tu pachuť v ústech, když pijete bylinkový čaj na žaludek – tak něco podobného teď vidím na trhu s nemovitostmi. Že by nás naše demagogie neustálého růstu zase hnala do dalších problémů?

24.3.2017 v 14:27 | Karma článku: 18.89 | Přečteno: 909 | Diskuse

Pavel Pařízek

Diskriminace u pronájmu nebo zdravý rozum

Rozumný a sečtělý občan jistě nechce mít nálepku rasista nebo „ten kdo diskriminuje“. Kde je ale hranice mezi rasismem, diskriminací a rozumnou ochranou? Nepleteme si náhodou pojmy a dojmy?

3.3.2017 v 12:57 | Karma článku: 32.89 | Přečteno: 1034 | Diskuse

Pavel Pařízek

Ne, poštu ne, já jsem v tom nevinně…

Tak mě zase nezastihli; a to jsem byl celý den doma a držel se v maximální vzdálenosti pěti metrů od zvonku. Ten bych sice slyšel i na padesát metrů, ale jeden nikdy neví. Zvlášť v případě České pošty zvonek občas "nefunguje".

3.2.2017 v 12:00 | Karma článku: 41.18 | Přečteno: 4286 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Markéta Šichtařová

Tak trochu návrat socíku

Piráti odstartovali svou volební kampaň. A hned od počátku nás nenechali na pochybách, jaké téma hodlají vařit.

25.5.2018 v 8:00 | Karma článku: 44.56 | Přečteno: 5447 | Diskuse

Tomáš Flaška

Neschopnost a arogance státu

Zase jsem se nestačil divit. Zákony platí pro soukromníky a stát ne? Kdo má jít příkladem v dodržování zákonů, když ne státní organizace?

24.5.2018 v 11:15 | Karma článku: 32.16 | Přečteno: 1162 | Diskuse

Josef Barta

Neumíš počítat? Nevadí, na Ministerstvu práce a sociálních věcí tě rádi vemou !

Doby, kdy museli ministerští úředníci ovládat i počty jsou pryč. Na MPSV nezvládají základní početní úkony a dokonce sčítají i „hrušky s jabkama“. Za co platí úředníky daňoví poplatníci? Kdo ví ???

23.5.2018 v 15:15 | Karma článku: 24.78 | Přečteno: 923 | Diskuse

Hana Šťastná

Kde do práce není Čech

“Už jsme skoro tady. U koho se máme hlásit?” ptaly se provozního Tomáše po telefonu studentky, přihlášené na brigádu do kuchyně. Dostaly od něj pokyn dostavit se pro instrukce přímo do restaurace.

23.5.2018 v 6:07 | Karma článku: 21.45 | Přečteno: 1078 | Diskuse

Mikulas Splitek

Čas neběží vždy stejně

V šedesátých letech minulého století si matematik Benoit Mandelbrot povšiml toho, co zkušení obchodníci dávno věděli, totiž že čas na burze neběží vždy stejně.

21.5.2018 v 11:02 | Karma článku: 14.70 | Přečteno: 1115 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1860

Od roku 2007 pracuji s investicemi do nemovitostí a hodnotím rizika s tím spojená. Rád se zamýšlím nad dopadem zákonů na běžný život či nad humornými historkami některých mých spolupracovníků.





Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.