Původně jsem si myslel, že rozeberu zase jedno ze svých „s čím jsem se setkal“ témat. Nakonec jsem ale včerejší odpoledne trávil počítáním jedné investice pro mého klienta a výsledek mě tak nadchl, že jsem se rozhodl o to podělit i se svými čtenáři.
Když za mnou v roce 2007 přišel jeden klient a radil se se mnou o koupi bytů v Brně, neměl jsem ani moc tušení, že dojde k tak závratným změnám na trhu s nemovitostmi v letech 2009–2014. Pravda, teprve jsem začínal, takže mé zkušenosti ještě nebyly tam, kde jsou dnes. Když se dnes ohlédnu, přemýšlím, jestli bych klientovi poradil něco jinak. Zřejmě ale ne, protože se mu celá, téměř desetiletá, investice velmi vydařila.
No, ale abych jen nevařil z vody. Ukážu vám, jak jsem si to spočítal (pozn. pokud by vás to zajímalo, použil jsem klasický ROI a CAGR vzoreček na výpočet). S klientem jsem se dohodl na investici do jednoho projektu v Brně. Ten si zde koupil 10 bytů za celkovou cenu 13 893 600 Kč, přičemž z vlastních zdrojů investoval 10 % a na zbylých 90 % si vzal úvěr. Při tehdejších úrokových sazbách to ale nebyla žádná výhra – sazbu měl něco okolo 5,5 %. Řekl bych, že to byl asi ten nejslabší dílek celé skládačky. Vysoké splátky úvěru nás s klientem dovedly k závěru, že by bylo dobré nějaké byty prodat a snížit si tak zátěž, což jsme také v roce 2011 při změně fixace udělali. Toto rozhodnutí se nakonec prokázalo jako významné, protože pomohlo vyrovnat nájmy s hypoteční splátkou.
No a letos jsme s klientem využili poměrně silné „dravosti“ realitního trhu a prodali zbytek bytů. Celkem se nám podařilo vytěžit z prodeje všech bytů cca 16 500 000 Kč.
Aby byl ale propočet přesný, musel jsem si spočítat, kolik také zaplatil na hypotečních splátkách. Za 9 let klient zaplatil zhruba 5 500 000 Kč. Jeho nájmy za celou dobu dělaly cca 5 350 000 Kč, což na 90 % úvěr není špatný výsledek. Všeho všudy mi hrubá roční návratnost investice vyšla okolo 12,69 %. Když jsem poté odečetl všechny výdaje spojené s transakcemi, daně, jistinu, která se ještě musela bance doplatit, náklady spojené s pronájmem, údržbou bytů, koupí nábytků do bytů, příspěvkem do fondu oprav, správou budovy a bytů, tak se mi v konečném čísle ukázalo hezkých 7,32 % jako čistá průměrná roční návratnost. To také není k zahození na investici do nemovitostí, že? Zejména když uvážím ty neproduktivní roky 2009–2014, kdy měly ceny nemovitostí tendenci spíše klesat nebo přinejlepším stagnovat.
Hlavní je, že je klient spokojený a umožní mu to si doma rozjet jeho vysněné podnikání. Ten pocit, když vidíte svou dobrou práci a jeho uspokojení je k nezaplacení.
Tak jeden klient hotový a šup se podívat zas po dalším výhodném projektu.