Když se dílo podaří

17. 02. 2017 12:00:00
Dnes se trochu odkloním od svého běžného „společenského“ tématu a ohlédnu se za jedním opravdu vydařeným obchodem.

Původně jsem si myslel, že rozeberu zase jedno ze svých „s čím jsem se setkal“ témat. Nakonec jsem ale včerejší odpoledne trávil počítáním jedné investice pro mého klienta a výsledek mě tak nadchl, že jsem se rozhodl o to podělit i se svými čtenáři.

Když za mnou v roce 2007 přišel jeden klient a radil se se mnou o koupi bytů v Brně, neměl jsem ani moc tušení, že dojde k tak závratným změnám na trhu s nemovitostmi v letech 2009–2014. Pravda, teprve jsem začínal, takže mé zkušenosti ještě nebyly tam, kde jsou dnes. Když se dnes ohlédnu, přemýšlím, jestli bych klientovi poradil něco jinak. Zřejmě ale ne, protože se mu celá, téměř desetiletá, investice velmi vydařila.

No, ale abych jen nevařil z vody. Ukážu vám, jak jsem si to spočítal (pozn. pokud by vás to zajímalo, použil jsem klasický ROI a CAGR vzoreček na výpočet). S klientem jsem se dohodl na investici do jednoho projektu v Brně. Ten si zde koupil 10 bytů za celkovou cenu 13 893 600 Kč, přičemž z vlastních zdrojů investoval 10 % a na zbylých 90 % si vzal úvěr. Při tehdejších úrokových sazbách to ale nebyla žádná výhra – sazbu měl něco okolo 5,5 %. Řekl bych, že to byl asi ten nejslabší dílek celé skládačky. Vysoké splátky úvěru nás s klientem dovedly k závěru, že by bylo dobré nějaké byty prodat a snížit si tak zátěž, což jsme také v roce 2011 při změně fixace udělali. Toto rozhodnutí se nakonec prokázalo jako významné, protože pomohlo vyrovnat nájmy s hypoteční splátkou.

No a letos jsme s klientem využili poměrně silné „dravosti“ realitního trhu a prodali zbytek bytů. Celkem se nám podařilo vytěžit z prodeje všech bytů cca 16 500 000 Kč.

Aby byl ale propočet přesný, musel jsem si spočítat, kolik také zaplatil na hypotečních splátkách. Za 9 let klient zaplatil zhruba 5 500 000 Kč. Jeho nájmy za celou dobu dělaly cca 5 350 000 Kč, což na 90 % úvěr není špatný výsledek. Všeho všudy mi hrubá roční návratnost investice vyšla okolo 12,69 %. Když jsem poté odečetl všechny výdaje spojené s transakcemi, daně, jistinu, která se ještě musela bance doplatit, náklady spojené s pronájmem, údržbou bytů, koupí nábytků do bytů, příspěvkem do fondu oprav, správou budovy a bytů, tak se mi v konečném čísle ukázalo hezkých 7,32 % jako čistá průměrná roční návratnost. To také není k zahození na investici do nemovitostí, že? Zejména když uvážím ty neproduktivní roky 2009–2014, kdy měly ceny nemovitostí tendenci spíše klesat nebo přinejlepším stagnovat.

Hlavní je, že je klient spokojený a umožní mu to si doma rozjet jeho vysněné podnikání. Ten pocit, když vidíte svou dobrou práci a jeho uspokojení je k nezaplacení.

Tak jeden klient hotový a šup se podívat zas po dalším výhodném projektu.

Autor: Pavel Pařízek | pátek 17.2.2017 12:00 | karma článku: 13.52 | přečteno: 376x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Ekonomika

Ladislav Jílek

Něco k huti Liberty

My starší ji známe pod jménem Nová huť Klementa Gottwalda. Ti ještě starší ji znali pod jménem Jižní závod, který jí dali Němci, kteří ji začali stavět během 2SV.

25.3.2024 v 16:35 | Karma článku: 22.49 | Přečteno: 588 | Diskuse

Milan Smutný

Nesnesitelně drahá láce solárních a větrných zdrojů

Daňoví poplatníci v Německu se vztekají: v rozporu s vládní ideologií zjišťují, že zelená tranzice levnými zdroji ze slunce a větru se nejen nekoná, ale devastuje ekonomiku, soukromé i veřejné rozpočty a vede k politickému chaosu.

25.3.2024 v 11:31 | Karma článku: 35.65 | Přečteno: 895 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Co se to děje s úroky?!

Už tento týden bude znovu Česká národní banka rozhodovat o nastavení jejích úrokových sazeb. A ekonomové ve svých reportech skoro o ničem jiném nemluví.

20.3.2024 v 8:00 | Karma článku: 34.59 | Přečteno: 1534 | Diskuse

Karel Trčálek

Čelíme statistickému zkreslení paní Šichtařové!!!

Počet lidí, kteří jsou přesvědčení, že je paní Šichtařová ekonomka, v roce 2023 stoupl o 173 000 na 4,224 milionu lidí. Vyplývá to ze statistik paní Šichtařové...

18.3.2024 v 8:43 | Karma článku: 19.36 | Přečteno: 493 | Diskuse

David Kunc

Ekonomické události 11. týdne

Americká inflace se delší dobu pohybuje nad 3 %. Aby inflace zpomalila, bude muset zpomalit i americká ekonomika - což, se možná již pomalu začíná dít. Dokud v USA nenastanou podobné symptomy jako v EU, bude inflace patrně vyšší

18.3.2024 v 6:56 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 69 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1896

Od roku 2007 pracuji s investicemi do nemovitostí a hodnotím rizika s tím spojená. Rád se zamýšlím nad dopadem zákonů na běžný život či nad humornými historkami některých mých spolupracovníků.

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...