Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Když se dílo podaří

17. 02. 2017 12:00:00
Dnes se trochu odkloním od svého běžného „společenského“ tématu a ohlédnu se za jedním opravdu vydařeným obchodem.

Původně jsem si myslel, že rozeberu zase jedno ze svých „s čím jsem se setkal“ témat. Nakonec jsem ale včerejší odpoledne trávil počítáním jedné investice pro mého klienta a výsledek mě tak nadchl, že jsem se rozhodl o to podělit i se svými čtenáři.

Když za mnou v roce 2007 přišel jeden klient a radil se se mnou o koupi bytů v Brně, neměl jsem ani moc tušení, že dojde k tak závratným změnám na trhu s nemovitostmi v letech 2009–2014. Pravda, teprve jsem začínal, takže mé zkušenosti ještě nebyly tam, kde jsou dnes. Když se dnes ohlédnu, přemýšlím, jestli bych klientovi poradil něco jinak. Zřejmě ale ne, protože se mu celá, téměř desetiletá, investice velmi vydařila.

No, ale abych jen nevařil z vody. Ukážu vám, jak jsem si to spočítal (pozn. pokud by vás to zajímalo, použil jsem klasický ROI a CAGR vzoreček na výpočet). S klientem jsem se dohodl na investici do jednoho projektu v Brně. Ten si zde koupil 10 bytů za celkovou cenu 13 893 600 Kč, přičemž z vlastních zdrojů investoval 10 % a na zbylých 90 % si vzal úvěr. Při tehdejších úrokových sazbách to ale nebyla žádná výhra – sazbu měl něco okolo 5,5 %. Řekl bych, že to byl asi ten nejslabší dílek celé skládačky. Vysoké splátky úvěru nás s klientem dovedly k závěru, že by bylo dobré nějaké byty prodat a snížit si tak zátěž, což jsme také v roce 2011 při změně fixace udělali. Toto rozhodnutí se nakonec prokázalo jako významné, protože pomohlo vyrovnat nájmy s hypoteční splátkou.

No a letos jsme s klientem využili poměrně silné „dravosti“ realitního trhu a prodali zbytek bytů. Celkem se nám podařilo vytěžit z prodeje všech bytů cca 16 500 000 Kč.

Aby byl ale propočet přesný, musel jsem si spočítat, kolik také zaplatil na hypotečních splátkách. Za 9 let klient zaplatil zhruba 5 500 000 Kč. Jeho nájmy za celou dobu dělaly cca 5 350 000 Kč, což na 90 % úvěr není špatný výsledek. Všeho všudy mi hrubá roční návratnost investice vyšla okolo 12,69 %. Když jsem poté odečetl všechny výdaje spojené s transakcemi, daně, jistinu, která se ještě musela bance doplatit, náklady spojené s pronájmem, údržbou bytů, koupí nábytků do bytů, příspěvkem do fondu oprav, správou budovy a bytů, tak se mi v konečném čísle ukázalo hezkých 7,32 % jako čistá průměrná roční návratnost. To také není k zahození na investici do nemovitostí, že? Zejména když uvážím ty neproduktivní roky 2009–2014, kdy měly ceny nemovitostí tendenci spíše klesat nebo přinejlepším stagnovat.

Hlavní je, že je klient spokojený a umožní mu to si doma rozjet jeho vysněné podnikání. Ten pocit, když vidíte svou dobrou práci a jeho uspokojení je k nezaplacení.

Tak jeden klient hotový a šup se podívat zas po dalším výhodném projektu.

Autor: Pavel Pařízek | pátek 17.2.2017 12:00 | karma článku: 6.75 | přečteno: 319x

Další články blogera

Pavel Pařízek

Diskriminace u pronájmu nebo zdravý rozum

Rozumný a sečtělý občan jistě nechce mít nálepku rasista nebo „ten kdo diskriminuje“. Kde je ale hranice mezi rasismem, diskriminací a rozumnou ochranou? Nepleteme si náhodou pojmy a dojmy?

3.3.2017 v 12:57 | Karma článku: 31.99 | Přečteno: 900 | Diskuse

Pavel Pařízek

Ne, poštu ne, já jsem v tom nevinně…

Tak mě zase nezastihli; a to jsem byl celý den doma a držel se v maximální vzdálenosti pěti metrů od zvonku. Ten bych sice slyšel i na padesát metrů, ale jeden nikdy neví. Zvlášť v případě České pošty zvonek občas "nefunguje".

3.2.2017 v 12:00 | Karma článku: 41.11 | Přečteno: 4233 | Diskuse

Pavel Pařízek

Pronajímatel v oprátce

... Váš drzý požadavek, aby Vám nájemce platil nájem, ho chudáka donutil, aby se bránil. Pravda dluží sice již za 9 měsíců, ale někde přece bydlet musí...

26.1.2017 v 12:51 | Karma článku: 39.29 | Přečteno: 1949 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Karel Vašíček

zateplime, usetrime, nebo ne? REecall

Před nějakou dobou jsem na tomto místě zveřejnil příspěvek, že jaksi energetické úspory jsou nesmysl. Někteří čtenáři, evidentně funkčně a numericky negramotni psali v diskusi pod mým příspěvkem, jak to, že si já, jako pravý dokto

22.3.2017 v 16:51 | Karma článku: 19.14 | Přečteno: 668 | Diskuse

Marek Orawski

K pojistným podvodům motivuje lidi nastavení korporátních pojišťoven

Behaviorální ekonomové se intenzivně zabývají otázkou, co vede lidi k pojistným podvodům. Výzkumy ukazují, že si za ně pojišťovny mohou samy.

22.3.2017 v 13:16 | Karma článku: 6.73 | Přečteno: 153 | Diskuse

Tomáš Flaška

Tak pěkně lidově o co jde v kauze Babiš

Člověk se už ztrácí v těch milionech a miliardách, zdaněných a nezdaněných, přiznaných před a po. Tak to zkusme pěkně po lopatě.

22.3.2017 v 12:07 | Karma článku: 42.71 | Přečteno: 4456 | Diskuse

Jan Řeháček

Tři velké problémy s globalizací

"Tento způsob globalizace zdá se mi poněkud nešťastným", mohl by si povzdechnout Antonín Důra ze známého Vančurova románu při pohledu na stav světa v době, kterou rádi označujeme přízviskem "postmoderní". A měl by pravdu...

22.3.2017 v 9:09 | Karma článku: 14.22 | Přečteno: 331 | Diskuse

Jan M. Holík

Přesčasy, málo peněz nebo podřadná práce? Jak s Vámi vyběhne šéf! [video]

Tři krátká videa (11 - 14 sekund) o tom, jak to vypadá, když požádáte šéfa o proplacení přesčasů, více peněz nebo o odpovídající náplň práce.

22.3.2017 v 4:00 | Karma článku: 7.84 | Přečteno: 472 | Diskuse
Počet článků 6 Celková karma 28.59 Průměrná čtenost 1953

Od roku 2007 pracuji s investicemi do nemovitostí a hodnotím rizika s tím spojená. Rád se zamýšlím nad dopadem zákonů na běžný život či nad humornými historkami některých mých spolupracovníků.



Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.