Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Když se dílo podaří

17. 02. 2017 12:00:00
Dnes se trochu odkloním od svého běžného „společenského“ tématu a ohlédnu se za jedním opravdu vydařeným obchodem.

Původně jsem si myslel, že rozeberu zase jedno ze svých „s čím jsem se setkal“ témat. Nakonec jsem ale včerejší odpoledne trávil počítáním jedné investice pro mého klienta a výsledek mě tak nadchl, že jsem se rozhodl o to podělit i se svými čtenáři.

Když za mnou v roce 2007 přišel jeden klient a radil se se mnou o koupi bytů v Brně, neměl jsem ani moc tušení, že dojde k tak závratným změnám na trhu s nemovitostmi v letech 2009–2014. Pravda, teprve jsem začínal, takže mé zkušenosti ještě nebyly tam, kde jsou dnes. Když se dnes ohlédnu, přemýšlím, jestli bych klientovi poradil něco jinak. Zřejmě ale ne, protože se mu celá, téměř desetiletá, investice velmi vydařila.

No, ale abych jen nevařil z vody. Ukážu vám, jak jsem si to spočítal (pozn. pokud by vás to zajímalo, použil jsem klasický ROI a CAGR vzoreček na výpočet). S klientem jsem se dohodl na investici do jednoho projektu v Brně. Ten si zde koupil 10 bytů za celkovou cenu 13 893 600 Kč, přičemž z vlastních zdrojů investoval 10 % a na zbylých 90 % si vzal úvěr. Při tehdejších úrokových sazbách to ale nebyla žádná výhra – sazbu měl něco okolo 5,5 %. Řekl bych, že to byl asi ten nejslabší dílek celé skládačky. Vysoké splátky úvěru nás s klientem dovedly k závěru, že by bylo dobré nějaké byty prodat a snížit si tak zátěž, což jsme také v roce 2011 při změně fixace udělali. Toto rozhodnutí se nakonec prokázalo jako významné, protože pomohlo vyrovnat nájmy s hypoteční splátkou.

No a letos jsme s klientem využili poměrně silné „dravosti“ realitního trhu a prodali zbytek bytů. Celkem se nám podařilo vytěžit z prodeje všech bytů cca 16 500 000 Kč.

Aby byl ale propočet přesný, musel jsem si spočítat, kolik také zaplatil na hypotečních splátkách. Za 9 let klient zaplatil zhruba 5 500 000 Kč. Jeho nájmy za celou dobu dělaly cca 5 350 000 Kč, což na 90 % úvěr není špatný výsledek. Všeho všudy mi hrubá roční návratnost investice vyšla okolo 12,69 %. Když jsem poté odečetl všechny výdaje spojené s transakcemi, daně, jistinu, která se ještě musela bance doplatit, náklady spojené s pronájmem, údržbou bytů, koupí nábytků do bytů, příspěvkem do fondu oprav, správou budovy a bytů, tak se mi v konečném čísle ukázalo hezkých 7,32 % jako čistá průměrná roční návratnost. To také není k zahození na investici do nemovitostí, že? Zejména když uvážím ty neproduktivní roky 2009–2014, kdy měly ceny nemovitostí tendenci spíše klesat nebo přinejlepším stagnovat.

Hlavní je, že je klient spokojený a umožní mu to si doma rozjet jeho vysněné podnikání. Ten pocit, když vidíte svou dobrou práci a jeho uspokojení je k nezaplacení.

Tak jeden klient hotový a šup se podívat zas po dalším výhodném projektu.

Autor: Pavel Pařízek | pátek 17.2.2017 12:00 | karma článku: 8.36 | přečteno: 357x

Další články blogera

Pavel Pařízek

Hořkosladká realitní bublina

Znáte takovou tu pachuť v ústech, když pijete bylinkový čaj na žaludek – tak něco podobného teď vidím na trhu s nemovitostmi. Že by nás naše demagogie neustálého růstu zase hnala do dalších problémů?

24.3.2017 v 14:27 | Karma článku: 18.02 | Přečteno: 886 | Diskuse

Pavel Pařízek

Diskriminace u pronájmu nebo zdravý rozum

Rozumný a sečtělý občan jistě nechce mít nálepku rasista nebo „ten kdo diskriminuje“. Kde je ale hranice mezi rasismem, diskriminací a rozumnou ochranou? Nepleteme si náhodou pojmy a dojmy?

3.3.2017 v 12:57 | Karma článku: 32.89 | Přečteno: 1022 | Diskuse

Pavel Pařízek

Ne, poštu ne, já jsem v tom nevinně…

Tak mě zase nezastihli; a to jsem byl celý den doma a držel se v maximální vzdálenosti pěti metrů od zvonku. Ten bych sice slyšel i na padesát metrů, ale jeden nikdy neví. Zvlášť v případě České pošty zvonek občas "nefunguje".

3.2.2017 v 12:00 | Karma článku: 41.18 | Přečteno: 4279 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Karel Ryšán

Laická úvaha - jak si zahospodařit

Bez práce nejsou koláče. Tahle fráze se ještě čas od času omílá, i když stále méně. Lidé cítí, že není tak úplně pravdivá. Protože kdo by se špinil, namáhal si záda namáhavou prací?

19.8.2017 v 10:26 | Karma článku: 7.96 | Přečteno: 108 | Diskuse

Pavel Makovec

Zakážou volby! Zakážou volby?

"Kdyby volby mohly něco změnit, už dávno by je zakázali" říkala již Emma Goldman, americká anarchistka a mírová aktivistka litevského původu ("If voting changed anything, they'd make it illegal")...

19.8.2017 v 9:00 | Karma článku: 26.78 | Přečteno: 1225 | Diskuse

Karel Trčálek

Jak jsem se kvůli ČSSD stala nezaměstnatelnou

ČSSD je bezesporu mimo. Ale mimo realitu je bezesporu i paní Šichtařová. Nebo jí snad taky hrozí propuštění kvůli zvýšení minimální mzdy a nahrazení robotem?

18.8.2017 v 18:33 | Karma článku: 21.23 | Přečteno: 968 | Diskuse

Petr Havelka

Dokážeme rozumně nakládat s odpady?

Evropské trendy v odpadovém hospodářství mají jasný směr: více recyklovat a rovněž využívat zbytkový komunální odpad k výrobě energie. Česká legislativa ale za evropským přístupem pokulhává a podporuje výstavbu dalších spaloven.

18.8.2017 v 11:28 | Karma článku: 5.32 | Přečteno: 177 | Diskuse

Lucie Tůmová

Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Příjem z prodeje nemovitosti je příjem jako každý jiný. Je tedy třeba jej zahrnout do daňového přiznání k dani z příjmů a řádně zdanit.

18.8.2017 v 11:00 | Karma článku: 11.15 | Přečteno: 1207 | Diskuse
Počet článků 7 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1845

Od roku 2007 pracuji s investicemi do nemovitostí a hodnotím rizika s tím spojená. Rád se zamýšlím nad dopadem zákonů na běžný život či nad humornými historkami některých mých spolupracovníků.



Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.